每經(jīng)記者｜陳利  包晶晶    每經(jīng)編輯｜董興生    

日前，位于武漢外灘核心的綠城外灘玫瑰園網(wǎng)簽備案價出爐：最高備案價9.9453萬元/平方米，刷新了武漢新房最高備案價紀錄。據(jù)悉，該項目地塊于2025年6月30日經(jīng)106輪競價被綠城斬獲，樓面價達到2.79萬元/平方米，溢價率54.4%。

值得注意的是，武漢并非首個新房單價逼近10萬元的二線城市，成都、杭州等熱點城市早已率先突破這一門檻，多個豪宅項目單價遠超10萬元，部分房源總價更是突破億元。隨著樓市分化加劇，核心二線城市核心地段優(yōu)質地塊稀缺，疊加高凈值人群改善需求釋放，“10萬+”新房已從個別現(xiàn)象逐漸成為高端市場常態(tài)。

這些二線城市房價邁向“10萬+”

以上海閔行區(qū)的綠城玫瑰園為例，該項目占地1205畝，容積率僅0.18，合計打造227棟獨棟別墅，戶型面積從600平方米到2000平方米不等，最高售價達到1.2億元。

上海之外，南京、成都、武漢等城市同樣落地了玫瑰園系列項目。公開信息顯示，在2025年6月30日武漢土拍現(xiàn)場，綠城經(jīng)過106輪出價，先后擊敗中海、華潤、保利等房企，以樓面價2.79萬元/平方米、溢價率54.4%拿下一宗位于武漢天地商圈的地塊，打造出“外灘玫瑰園”項目，合計建設12棟住宅。

對于項目定價，綠城方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時表示，一是因為土地價值的不可復制，項目地處武漢內環(huán)百年歷史風貌區(qū)的核心，區(qū)域內近30年幾乎沒有純低密住宅用地出讓；二是產(chǎn)品層面，綠城拿出了TOP級的“玫瑰園系”，建筑立面、園林景觀、玫瑰會所等標準都以市場標桿進行打造；三是項目與武漢高端客戶進行了深度共創(chuàng)，希望得到客戶深度的價值認同。

在年報中，綠城將湖北定位為與湖南并列的“長江中游”重點區(qū)域，2025年其于湖北的項目建筑面積達到56.85萬平方米，可出售面積約合41.71萬平方米。

武漢并非首個新房價格逼近10萬元的二線城市，在此之前，成都、杭州等熱點二線城市新房價格早已邁過10萬元大關。

以成都為例，2024年，麓湖生態(tài)城長灘（長湖闕）一套頂層建面約1763平方米大平層，單價突破10萬元/平方米，總價約1.8億元，刷新成都新房清水取證價格新高；2025年6月，麓湖麗世縵華項目10號樓一套面積約256.07平方米房源取證單價高達約22.1萬元/平方米，總價高達5661.33萬元，再次刷新成都新房單價天花板。與此同時，建發(fā)海耀、招商璽、新綠色·J57半島等項目取證價格均有超過10萬元的房源。

對于武漢市場，綠城方面認為，武漢的經(jīng)濟總量穩(wěn)居全國前十，增速持續(xù)高于全國平均水平；加上“1+8”城市圈的輻射效應，周邊高凈值人群加速向武漢聚集。從成交數(shù)據(jù)看，千萬元級以上豪宅近年來呈現(xiàn)出較強韌性，整體需求穩(wěn)中有升，高端市場的需求真實存在。

在杭州，4月25日，中海萬潮玖序首開均價達到10.49萬元/平方米，這不僅是杭州今年第一個“10萬+”高層項目，也宣告杭州的高端住宅正式進入新定價區(qū)間。不過，這個價格紀錄很快就被刷新。4月27日取證的建發(fā)棲湖云莊，直接把均價推到15.4萬元/平方米，單套住宅總價最高達到1.36億元；杭州拱墅區(qū)地王項目濱杭傳麒府4月也開放了示范區(qū)，大戶型看房需驗資3800萬元，刷新了杭州最高看房驗資紀錄。

“熱度城市新房市場分化加速，即中心區(qū)少數(shù)高端盤熱度比較高，購房者小眾，對價格不敏感，希望有高端項目，但這部分市場比較小眾，市場熱度表現(xiàn)在點狀，對整體市場體量支撐很小。對剛需剛改項目的影響比較小，基本不存在價格傳導?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，“10萬+”的項目只能是少數(shù)項目，不可能出現(xiàn)太多，“有支付能力的人群有限，另外有類似區(qū)位優(yōu)勢的地塊也不多，同時之前的項目有很多二手房，也在分流需求”。

上漲趨勢仍在持續(xù)

值得注意的是，當前核心二線城市新房價格持續(xù)上漲。

克而瑞四川監(jiān)測顯示，4月成都商品住宅套均價與成交均價同、環(huán)比齊升，市場呈現(xiàn)“量降價升”的結構性溫和修復。其中，錦江區(qū)均價突破5萬元/平方米、套均價超千萬元，豪宅化特征鮮明。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至4月19日，成都2026年千萬元級住宅累計認購量已突破551套，占去年全年1340套總量超四成。其中，今年3月成都總價1000萬元以上住宅認購量共154套，創(chuàng)下年內新高；4月1日—19日，認購已達115套。與此同時，一季度千萬元級住宅成交均價已突破5.5萬元/平方米，較2025年底的4.85萬元/平方米大幅抬升，創(chuàng)下歷史新高。

在杭州，據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月新房套均成交價549萬元，同、環(huán)比分別上漲17.68%、11.57%；成交均價則來到36315元/平方米，環(huán)比上漲6.05%、同比則上漲7.19%，兩項指標雙雙抬升，反映改善型、高總價產(chǎn)品成交占比持續(xù)提升。

事實上，2024年至2025年，以成都、杭州為代表的核心二線城市核心板塊就頻繁出現(xiàn)高溢價“地王”。

如2025年3月27日，成都金融城三期H10地塊以樓面價41200元/平方米被建發(fā)摘得，刷新成都樓面價紀錄。而就在此半個月前，成都樓面價紀錄才被招商蛇口刷新至31700元/平方米。類似的情況也發(fā)生在杭州，2025年3月28日，建發(fā)以34.34億元總價競得蔣村地塊，杭州樓面價首次站上8.8萬元/平方米高位，并超過深圳，排在上海和北京之后，登上全國第三的位置。而在蔣村地塊拍賣前三天，濱江集團才以總價52億元、樓面價7.74萬元/平方米拿下奧體水電新村地塊，三天時間，杭州地王單價漲了超1萬元。

“熱點二線城市政府出讓中心區(qū)最優(yōu)質的地塊，甚至是壓箱底的好貨，且利用最新的建筑設計規(guī)范，在戶型設計、建筑用材、社區(qū)服務上打造高品質的好房子?！崩钣罴伪硎荆^去高周轉時代，土地供應多在近郊和遠郊，現(xiàn)在供地出讓難度大，就把中心區(qū)的地塊出讓出來。“拿地主體的國央企，打造高溢價的產(chǎn)品，以單盤獲得企業(yè)最大化的利潤?！?/p>

進入2026年，核心二線城市土拍熱度仍在持續(xù)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質地塊，部分優(yōu)質地塊保持較高熱度，帶動300城宅地成交平均溢價率提升至8.9%。以杭州為例，4月成交11宗宅地就有9宗溢價，4宗溢價率超40%，其中蕭山區(qū)市北單元XS070101-18、XS070101-19地塊經(jīng)過43輪競價，成交樓面價約36170元/平方米，溢價率高達57%，創(chuàng)下市北板塊地價最高紀錄。

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