每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜黃博文    

3月16日，貝殼（BEKE，股價16.9美元，市值198億美元）發(fā)布2025年全年業(yè)績數(shù)據(jù)，并于當(dāng)日晚間召開業(yè)績電話會議。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東，貝殼執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官徐濤等出席。

據(jù)披露，2025年，貝殼凈收入為946億元，同比增長1.2%；凈利潤為29.9億元，同比下降26.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤50.2億元，同比下降30.4%。房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中，二手單量增長11%。家裝業(yè)務(wù)營收來到歷史新高154億元，租賃業(yè)務(wù)首次實現(xiàn)全年盈利。

彭永東在業(yè)績會上表示，2025年，市場發(fā)生了很多變化，比如二手房交易在整體房地產(chǎn)市場中的占比持續(xù)提升，全國二手市場的交易單量創(chuàng)歷史新高。新房市場內(nèi)部也出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)的新規(guī)產(chǎn)品明顯更受到市場青睞，年輕客群的租住比例也在提升，市場租金收益率逐步改善。

“新房市場正在進入一個新的階段”

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2025年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2025年全年二手房交易網(wǎng)簽面積為73685萬平方米。據(jù)中房研協(xié)報告，經(jīng)可比口徑統(tǒng)一核算，2025年二手房成交量占全國住房總交易量的比重接近46%，創(chuàng)下有官方統(tǒng)計記錄以來的歷史新高，較2023年提升約6.7個百分點。

一二線城市中，二手房交易量占比已普遍突破60%，穩(wěn)居當(dāng)?shù)刈》肯M市場的絕對主導(dǎo)地位，其市場韌性顯著強于新房仍占主流的三四線城市，成為穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場運行的壓艙石。

在新房價格仍處于調(diào)整通道、居民置業(yè)預(yù)期尚未完全修復(fù)的市場環(huán)境下，二手房流通效率的提升既能為剛需群體提供更多元、更具性價比的置業(yè)選擇，也有助于破解改善型群體“賣舊買新”的置換瓶頸。

據(jù)彭永東介紹，2025年貝殼完成2.15萬億元存量房交易，二手交易單量同比增長超過10%，創(chuàng)歷史新高。人效方面，非鏈家經(jīng)紀(jì)人人均二手單量同比提升6%，從2022年的不足2單提升至3單以上。

“對于直營的鏈家業(yè)務(wù)，去年我們主動優(yōu)化了鏈家的門店網(wǎng)點和經(jīng)紀(jì)人結(jié)構(gòu)，聚焦高效產(chǎn)能和核心城市區(qū)域的深度運營。優(yōu)化之后，核心城市的人效水平提高，我們在規(guī)模控制與效率提升之間正在形成更加均衡和健康的結(jié)構(gòu)?！迸碛罇|說。

徐濤表示：“我們這一輪從‘規(guī)模擴張’向‘效率驅(qū)動’的戰(zhàn)略升級是平臺進化自然且必然的結(jié)果。未來平臺的增長和業(yè)績彈性一定不取決于誰人更多，而是取決于整個平臺和平臺上服務(wù)者能力的擴張，是專業(yè)服務(wù)和整體效率的提升。”

管理層坦言，過去貝殼的新房業(yè)務(wù)作業(yè)模式更多是一種相對傳統(tǒng)的渠道邏輯，并圍繞傭金和流量進行資源分配。“對于核心項目，可以用我們龐大的渠道流量去解決開發(fā)商的去化問題，這種模式在增量市場階段是非常有效的。但在當(dāng)前的環(huán)境下，這種模式只能服務(wù)一部分項目和一部分買家，對開發(fā)商和購房者端的價值比較有限。”

“我們認為新房市場正在進入一個新的階段，購房者關(guān)心的不再是信息夠不夠，而是對于購房決策是不是更有把握。開發(fā)商最關(guān)心的也不是多一個渠道，而是在有限的預(yù)算下獲得更確定的去化結(jié)果。因此，我們正在做的是把新房業(yè)務(wù)從渠道角色升級為項目全周期合作伙伴。”管理層解釋，從長期來看，其希望新房業(yè)務(wù)不局限于交易分發(fā)環(huán)節(jié)，而是成為開發(fā)商和購房者之間的效率提升平臺。

“中國住宅市場依然是全球最大且最具價值的住宅市場”

從財務(wù)數(shù)據(jù)看，貝殼的業(yè)務(wù)重心正在轉(zhuǎn)移。

2025年，貝殼存量房業(yè)務(wù)凈收入為250億元，同比下降11.3%；新房業(yè)務(wù)凈收入為306億元，同比下降9.1%。相比之下，家裝家居全年凈收入為154億元，同比增加4.4%；房屋租賃服務(wù)全年凈收入為219億元，同比增加52.8%，成為拉動貝殼全年總收入的關(guān)鍵力量。

“我們的家裝業(yè)務(wù)正在從依賴個人項目、依賴個人經(jīng)驗的項目制生意，走向可復(fù)制的服務(wù)模型，也構(gòu)建了清晰的長期盈利路徑；租賃業(yè)務(wù)正逐步形成更穩(wěn)定的盈利能力和現(xiàn)金流特征?！迸碛罇|表示。

值得注意的是，這場業(yè)績會上，管理層花了不小的篇幅來談AI（人工智能）。

彭永東坦言，房產(chǎn)交易并不是一個標(biāo)準(zhǔn)化的商品交易，它既包含理性的計算，也包含大量判斷?！癆I可以把理性化的部分極致理性化，同時讓必須由人承擔(dān)的感性部分的價值進一步放大。這個行業(yè)機器可以處理數(shù)據(jù)，但真正的判斷、解釋和信任絕大多數(shù)時候需要由人來做，所以AI不可無視人，也不可替代人，我們選擇了人機協(xié)同戰(zhàn)略。”

他進一步解釋，比如在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中，AI營銷助手幫助經(jīng)紀(jì)人自動生成營銷內(nèi)容、物料，模擬真實客戶交互場景，幫助經(jīng)紀(jì)人提升專業(yè)能力。后續(xù)AI會在客戶全生命周期服務(wù)需求識別、人房客的精準(zhǔn)匹配、定價、輔助決策以及流程自動化等方面，成為服務(wù)者的副駕駛。AI會幫助服務(wù)者把專業(yè)的能力封裝起來，讓這些能力被更好地沉淀和復(fù)用。

目前，AI的能力逐步嵌入貝殼的收房決策、定價、支持招租管理、經(jīng)營策略等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，降低經(jīng)營風(fēng)險，提升區(qū)塊效率，并優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

會上，彭永東重申2026年貝殼繼續(xù)堅持中性的市場觀：第一，中國住宅市場仍然是全球最大且最具價值的住宅市場；第二，技術(shù)服務(wù)行業(yè)的底層邏輯發(fā)生了巨大的變化，消費者需要更專業(yè)、更能提供確定性的決策服務(wù)。未來，行業(yè)不再以規(guī)模為核心競爭力，而是進入以專業(yè)服務(wù)能力和效率為核心競爭力的新階段。

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