21日，多家上海房地產(chǎn)機構(gòu)透露，中海紫御豪庭三期僅僅開盤一天就賣出超過170套公寓，取得22億元的總認購額，這一銷售業(yè)績刷新了上海今年以來的樓盤開盤紀錄。而在此前一周，中海萬錦城賣出了8億元的認購額。可以非?？隙ǖ卣f，中海將是上海9月份房地產(chǎn)市場份額的領(lǐng)先者。此前，當中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)宣布合并時，就有人預(yù)測，整合完成的中海地產(chǎn)將是整個房地產(chǎn)行業(yè)的老大。不料這一預(yù)言僅僅只有一個月，就得到了證實。上海中海“搶占先機”，一周賣出30億元認購額的霸氣，提前鎖定了上海9月份單盤銷售冠軍的位置。

與此同時，中海紫御豪庭的熱賣，也充分展示了中海對市場極佳的預(yù)判能力。中海紫御豪庭的前身是曾經(jīng)的全國總價地王——長風6B、7C地塊。因其成交單價高于周邊二手房價格，上述地王項目曾飽受質(zhì)疑。而中海紫御豪庭三期開盤時，周邊的土地已經(jīng)被預(yù)期可望賣出30000元/平方米上下。

刷新上海開盤當日認購額之最

中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，22億元的認購額，不僅創(chuàng)造了上海今年以來的新開盤最高紀錄，也是2011年以來的認購額之最。

此前，有媒體曾引用星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕的話說，2011年星河灣全年銷售180多套千萬級豪宅就已經(jīng)是上海當年度豪宅銷售的佼佼者了。而中海紫御豪庭僅僅開盤當日就銷售了170套以上千萬總價起步的豪宅，顯然已經(jīng)成為上海頂級豪宅的“新王者”。

而對業(yè)界來說，中海刷新紀錄的銷售額，也意味著整個行業(yè)格局的重新打破。8月初，中海地產(chǎn)的一紙公告稱，控股公司中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項目未能通過出售注入中海地產(chǎn)，中國建筑擬委托中海地產(chǎn)管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項目。

銷售數(shù)據(jù)顯示，2012年中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額896億元，中建地產(chǎn)銷售額為210億元，中國建筑地產(chǎn)板塊銷售額總計達到1106億元，僅次于萬科和綠地。業(yè)內(nèi)因此認為，合并后的中海地產(chǎn)將是整個行業(yè)龍頭位置最有力的爭奪者。

不可否認的是，中海地產(chǎn)一直是整個房地產(chǎn)行業(yè)盈利的第一名。連萬科總裁郁亮都曾為中海地產(chǎn)感嘆。蘭德咨詢總裁宋延慶極度看好中海地產(chǎn)未來的前景，認為一方面隨著地產(chǎn)系的擴張，能拉動建筑工程板塊業(yè)務(wù)的發(fā)展，另外地產(chǎn)和建筑工程業(yè)務(wù)能夠進行雙融資，增加融資渠道、降低融資成本，3~5年內(nèi)就能成為行業(yè)的第一。

中海紫御豪庭的開盤熱賣，無疑驗證了業(yè)界的部分觀點。在中海紫御豪庭和中海萬錦城開盤賣出30億元之后，中海地產(chǎn)毫無疑問成為了9月豪宅市場的王者位置。

選地的眼力

某種意義上，紫御豪庭的熱賣與中海地產(chǎn)敏銳的市場嗅覺和極具眼力的拍地有關(guān)。

就在中秋節(jié)之前的三周時間里，上海土地市場出現(xiàn)了一波連續(xù)拉升的單邊上揚行情。先是11日億城集團股份有限公司以16.7億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)(Z000801)單元40-01地塊,溢價率44.5%,樓板價28899元/平方米。

緊接著12日，浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C06-07A地塊經(jīng)過2小時的競價，最終以25.74億元成交，折合樓板價18437元/平方米。

如果說，上述兩幅土地還有 “自貿(mào)區(qū)”和“迪斯尼”的概念，可以讓購買土地的公司從資本市場獲益。那么18日成交的兩幅地塊，則徹底推高了所有人對未來房價的預(yù)期。當天寶山區(qū)高境鎮(zhèn)高境社區(qū)N120301單元A1-07住宅地塊的拍賣僅僅只用了12分鐘，折合樓板價24003元/平方米。

另一幅奉賢區(qū)南橋新城09單元04A-02A、05A-04A區(qū)域地塊，折合樓板價15543元/平方米，而周邊的新房銷售均價也不過16000元/平方米。

這些場景，讓人想起2009年中海競得長風地王時的場景。當時，有人認為，長風地王的“面粉”價格已高過“面包”。但以現(xiàn)在的眼光看，中海當時的拿地，無疑是極具眼力的。

中房信研究總監(jiān)薛建雄稱，目前周邊的土地如果拍賣，土地樓板價有望超過30000元。

而對中海來說，高昂的土地價格，更進一步顯示了中海定價的合理。21日開盤的中海紫御豪庭銷售均價也不過46000元/平方米，且采用精裝修帶中央空調(diào)及全屋地暖的高端配置。極高的性價比，成為人們鐘情中海紫御豪庭的一個重要原因。

更何況，中海紫御豪庭三期還在戶型上較前期做出八大提升，包括所有房間都增加飄窗，以獲得更高的使用率；北陽臺面積大大增加，以實現(xiàn)更開闊的自然空間；玄關(guān)柜升級、走廊鞋柜升級、工作間變?yōu)榧儍Σ厥遥黾痈鄡Σ乜臻g；廚房操作臺加長、工作間櫥柜增加，令房屋功能更為實用；主衛(wèi)淋浴房、座便器升級為干濕分離，令居住體驗更加舒適；增加電動窗簾線管預(yù)埋、音箱線管預(yù)埋，設(shè)施配置更周到；客臥淋浴房、主臥雙控開關(guān)，設(shè)計更人性，以及增加贈送洗衣機、保險柜等。

在這樣的大背景下，中海紫御豪庭出現(xiàn)搶購行情是自然而然的事。

事實上，整個上海房地產(chǎn)市場都因為土地市場的成交火爆，而出現(xiàn)了一波中秋節(jié)行情。

房價預(yù)期進一步上升

上海豪宅的成交放量不僅和土地價格上漲有關(guān)，也和上海自由貿(mào)易區(qū)掛牌后城市定位的轉(zhuǎn)變有關(guān)。

此前，上海雖然定位為國際性的金融中心，但卻被很多人長期認為只是地位排在北京和香港之后的區(qū)域性金融中心。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后，外界普遍看好上海未來的城市定位預(yù)期，有些觀點甚至認為上?？赡苋〈愀鄢蔀閬喬貐^(qū)新的金融中心。

境內(nèi)外媒體也不時把上海和香港作比較，認為未來上海趕上甚至超過香港的希望很大。在這樣的背景下，上海的房價被很多業(yè)內(nèi)人士看好。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，未來20年，上海的住房平均銷售價格有望達到15萬元/平方米。對這一觀點，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍雖并不認同，但也認為上海至少有希望能達到香港房價的一半。而目前，上海的房價只有香港的三分之一。

特別是中海紫御豪庭所在長風板塊，更將在上海自貿(mào)區(qū)正式落地以后，發(fā)揮巨大的作用。和香港相比，上海最核心的優(yōu)勢，就在于其擁有長三角作為戰(zhàn)略腹地。而長風所處的大虹橋區(qū)域恰恰就是上海進入長三角的門戶。

在自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，上海和長三角的經(jīng)貿(mào)往來勢必進一步加強。長三角地區(qū)企業(yè)在上海建立地區(qū)性總部的欲望也必然更加旺盛，將進一步刺激長風地區(qū)的高端商務(wù)和居住需求。

而根據(jù)此前長風地區(qū)公布的規(guī)劃，住宅開發(fā)量極為稀有?？偭?00萬平方米的商業(yè)用房面積，配置的住宅用地總面積卻只有70萬平方米。這樣商務(wù)和居住用地供給配比，已經(jīng)注定了在長風地區(qū)購買住宅的不容易。中海紫御豪庭的配置和品質(zhì)，幾乎是整個長風地區(qū)最頂尖的樓盤之一。在售的別墅產(chǎn)品——中海紫御世家更是冠居中環(huán)線頂級別墅之首，成為今年第一個成交的億元別墅項目，中房信研究總監(jiān)薛健雄說，上海中環(huán)內(nèi)別墅供應(yīng)量每年不超過100套，其中連排、獨棟別墅則更稀缺。未來自貿(mào)區(qū)輻射范圍內(nèi)的中海紫御世家的別墅產(chǎn)品更會是商務(wù)人士置業(yè)的首選，自貿(mào)區(qū)掛牌的信息公布后，中海紫御世家的銷售情況也極其樂觀。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，對上海經(jīng)濟未來的憧憬，以及個人和企業(yè)職業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略考量，都將促動整個上海豪宅市場的進一步升溫。上海豪宅的搶購潮，也許只是剛剛開始。 （文/楊涵茗）